Le tendenze del mercato immobiliare : il Boom degli affitti e il RENT TO BUY

Secondo un’analisi dei dati Istat effettuata da SOLOAFFITTI franchising immobiliare, a cavallo tra 2014 e 2015 sulle tendenze del mercato immobiliare in Campania, è boom di richieste per gli affitti.  La provincia di Napoli, infatti, detiene il primato nazionale delle persone che vivono in affitto: 1 su 4 lo sceglie, quasi il 25% dei campani, percentuale che sale al 31,4% nel napoletano contro una media nazionale che non supera il 18%. Seconda in classifica per la richiesta di affitti la Valle D’Aosta, con il 22,5% di affittuari, terza la Liguria, con il 22,2% a pari merito con il Piemonte.  Il tasso più basso, invece, si registra in Molise: appena il 10,9% ma anche in Basilicata la scelta di affittare casa è poco praticata così come in Sardegna e Abruzzo. Sul fronte dei prezzi, infine, complice una contrazione della disponibilità degli immobili, i prezzi richiesti tengono e, rispetto a febbraio 2014, i dati dell’ultima rilevazione sono più bassi, mediamente, del 2,1%. Complessivamente il canone d’affitto mensile medio per metro quadro, in Italia, è pari a 8,39 euro.

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“In Italia fino ad oggi – commenta Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti – a livello normativo si è pensato soprattutto ai proprietari di immobili e molto meno a chi va in affitto. Sarebbe necessaria una politica organica sulle locazioni prevedendo un piano di agevolazioni fiscali che coinvolga gli studenti, le giovani coppie, le famiglie in difficoltà anche gli stessi locatori come avviene in tanti altri Paesi europei”.

La soluzione del Rent to buy  Altra tendenza molto diffusa di recente è quella di comprare casa pagando l’affitto: se negli anni ’50 fu il piano casa Fanfani a introdurre la locazione con diritto di riscatto, oggi è il più moderno ‘Rent to Buy‘ a favorire la compravendita attraverso un pagamento dilazionato nel tempo. Una soluzione flessibile, regolamentata dal decreto Sblocca Italia, che in tempi di crisi permette di arginare la stretta del credito e dare la possibilità ai costruttori di smaltire l’invenduto.

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Il contratto ‘rent to buy’ dà la possibilità all’inquilino-futuro acquirente di vivere la ‘propria’ casa da subito pagando soltanto un canone (di solito più alto del normale). Al massimo dopo dieci anni, il conduttore può decidere se acquistare definitivamente l’immobile, detraendo dal prezzo finale quanto già versato con l’affitto. Conseguentemente, minore è la somma che la banca finanzierà per coprire il resto dell’acquisto con un notevole vantaggio per l’acquirente in fatto di interessi.  Ad esempio,  fissato il prezzo di vendita della casa a 100.000 euro, e deciso che il canone da versare mensilmente sia di 1.000 euro: 500 euro andranno come un normale affitto, il resto del canone (altre 500 euro) sarà considerato come acconto sul prezzo di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare la casa non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Il ‘rent to buy’ garantisce, inoltre, che non vi siano incidenti di percorso durante il periodo ‘Rent’ (ovvero d’affitto) perché il contratto è trascritto, tramite notaio, nei Registri immobiliari a tutela sia del futuro acquirente che del venditore.

 Infine, esso vale come una vera prenotazione d’acquisto: il vantaggio per l’acquirente è che può rimandare il rogito anche di 10 anni congelando il prezzo di vendita fino a che non sarà in grado di accedere al finanziamento. Potrà inoltre acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che potrebbero emergere dopo la trascrizione del ‘rent to buy’.

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Mentre per il venditore il vantaggio è quello di intascare subito le rate in un momento in cui il mercato è fermo. Il rischio potrebbe essere che l’inquilino non voglia più comprare (non ha nessun obbligo) e magari non vuole lasciare casa. In questo caso la procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene (più breve e meno costosa) sempre garantita dalla formula ‘Rent to buy’.

Quanto alle imposte legate alla casa, esse sono a carico del proprietario,  mentre le spese di trascrizione del contratto nei Registri immobiliari a carico del futuro acquirente, come anche le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. La soluzione ‘Rent to buy’, d’aiuto anche per le start up, potrebbe rivelarsi essenziale  per la ripresa del mercato.

Ecco qualche link utile:

http://www.soloaffitti.it/glossario

http://www.notariato.it/sites/default/files/1_DECALOGO_rent%20to%20buy.pdf

http://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2011/08/23/30779-10-consigli-per-per-affittare-casa-e-andare-daccordo-col-proprietario

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