Le novità di Crea la casa per chi affitta: quando la casa non è a norma, il conduttore è legittimato a non pagare.

Con la sentenza n. 8637/2016, la Corte di Cassazione, terza sezione civile, ha stabilito che la scoperta, successiva alla stipulazione del contratto di locazione, di vizi non riconoscibili che rendono l’abitazione pericolosa e non a norma, rendendone impossibile il godimento, legittima il conduttore a non pagare i canoni di locazione.

la casa non è a norma il conduttore è legittimato a non pagare

Per questo motivo, prima di stipulare un contratto di locazione, è bene conoscere lo stato di salute degli impianti, a cominciare da quello elettrico e verificare se sia tutto a norma.

Meglio non correre rischi e accertarsi fin da subito che tutto sia a norma, sicuro e affidabile.

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Basta consultare, quindi, il decreto ministeriale 37/2008: qui è specificato come gli impianti, realizzati dopo il 27 marzo 2008, debbano essere dotati della “Certificazione di conformità”, un documento rilasciato dalla ditta installatrice, che prova come l’impianto sia stato costruito rispettando le normative vigenti.

La certificazione riguarda numerose tipologie di sistemi: elettrici, protezione dalle scariche atmosferiche, automazione di porte e cancelli, radiotelevisivi, riscaldamento, condizionamento e climatizzazione, idrosanitari, gas, sollevamento e protezione antincendio.

Nel documento sono contenuti i dati del responsabile tecnico dell’impresa, del proprietario dell’immobile e i materiali impiegati.

GLOSSARIO

  • Attestazione di prestazione energetica (Ape):

è una sorta di “carta d’identità energetica” dell’immobile;

  • Indice di prestazione energetica (Ipe) .

rivela quanto consuma l’appartamento.

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E’ bene chiarire che ancora in qualche caso ci si confonde tra la normativa inerente la Prestazione Energetica degli edifici e la Certificazione degli Impianti.

La Attestazione di Prestazione Energetica consente di conoscere la qualità dell’immobile e la spesa che si dovrà sostenere per la sua gestione energetica. L’efficienza energetica della casa, nei suoi consumi, può contribuire a preservare l’ambiente e realizzare, nel contempo, un notevole risparmio.

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Altra cosa è la Sicurezza sugli Impianti: il  DM 37/2008 ha sostituito tutte le norme fondamentali sulla sicurezza impianti, la quasi totalità della legge 46/90, il suo regolamento d’attuazione (DPR 447/91) e le regole sugli impianti contenute nel Testo unico dell’Edilizia (DPR 380/01).
Ha riguardato tutti i tipi di impianto (elettrico, idrico, riscaldamento, gas, radiotelevisivo, climatizzazione ed altri) e tra le novità più importanti ha reso obbligatoria la consegna della Dichiarazione di Conformità dell’ impianto per l’allaccio di energia elettrica, gas e acqua  (obbligatoria dal 2004 solo per il metano con delibera AEEG- Autority Energia Elettrica e Gas) ed ha consentito, per i vecchi impianti, di sostituire la Dichiarazione di Conformità con un Certificato di Rispondenza (DIRI) redatto da tecnico qualificato.
Ma all’art. 13 (poi abrogato con DL 112/2008) il decreto aveva previsto l’obbligo di prestare garanzia e di allegare la Certificazione degli impianti sugli atti di trasferimento  (soprattutto compravendita) e  Locazione immobiliare.

Quindi,  come comportarsi in caso locazione di un immobile, anche in relazione alle garanzie da prestare?

Bisogna considerare che la locazione, a differenza della vendita, si presenta come un contratto a prestazioni corrispettive tra le quali c’è anche la garanzia sull’utilizzabilità del bene (art. 1575 c.c.).

Quindi anche se non allegati, i documenti debbono esistere, precisando che la rispondenza degli impianti va attestata con riferimento alle norme vigenti all’epoca della loro realizzazione o modifica.
Resta in piedi la disciplina che impone la conformità degli impianti nuovi o oggetto di ristrutturazione.

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Lo stesso Decreto 37/08, all’art. 8, recita che il proprietario deve adottare tutte le misure idonee a conservare le caratteristiche di sicurezza dei propri impianti.

In definitiva, se esiste la Certificazione, è bene consegnarla al momento della stipula del  Contratto (Dichiarazione di Conformità, libretto  d’uso e manutenzione riscaldamento). Se non c’è, è possibile sostituirla con DI.RI (Dichiarazione Rispondenza).

In alternativa, le parti,  possono accordarsi liberamente (contratti a canone libero) con apposita clausola evidenziando che l’immobile non è a norma o privo di Certificazione e, di conseguenza, su chi graveranno i relativi costi di adeguamento (in assenza di pattuizioni, come detto, entra in gioco art 1575 c.c.).

 

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