Vendere la tua casa da privato o attraverso un’agenzia immobiliare

Vendere la tua casa da privato ti può fare risparmiare migliaia di euro in commissioni immobiliari,  ma quando si tratta di vendere la propria casa bisogna tenere presente che è necessario molto lavoro, molta esperienza e molta pazienza. Che si tratti di vendere casa per la prima volta o di migliorare le proprie abilità rispetto alla vendita precedente, il primo passo consiste nel creare un ottimo piano d’azione.

Vendere la tua casa tramite una agenzia immobiliare qualificata ti consente, attraverso una commissione al funzionario incaricato, di avere a tua disposizione un professionista che osserva costantemente l’andamento del  mercato immobiliare rispetto a come si muove l’economia, e che conosce le migliori strategie per attirare gli acquirenti disposti a comprare.

Crea la casa cercherà di capire quali sono effettivamente i motivi per cui molte persone non riescono a vendere la propria casa e suggerisce le soluzioni per raggiungere al meglio il traguardo prefissato: come vedrai, in alcuni casi i consigli da seguire saranno gli stessi per i sistemi, tocca a te scegliere di  fare da solo o di affidarti ad una agenzia immobiliare.

A. FASE PREPARATORIA

Sia che tu venda da privato o attraverso un’agenzia immobiliare, questi primi 3 passaggi saranno gli stessi:

Pulisci la tua casa Non appena decidi di venderla, puliscila da cima a fondo. Se non c’è tempo di dedicarti ad una pulizia profonda, affidati ad una domestica o un’impresa di pulizie. Una casa pulita contribuirà a renderla più attraente per i compratori. Dai alla tua casa un aspetto più spazioso liberandoti di roba superflua: più spazio liberi, più i compratori potranno valutare che c’è spazio a sufficienza;

Prepara la casa in modo che sia già pronta per accogliere gli acquirenti: se questi dovessero subodorare la necessità di dover affrontare lavori extra prima di entrare in casa, esiteranno al momento di decidere se comprarla o meno, anche se il resto della proprietà possa sembrare un vero affare. Assumi un professionista o se sei in grado, affronta tu stesso i lavori di manutenzione in maniera che la casa appaia già pronta per il trasloco. Gli interventi più importanti che possono rivalutare il prezzo della casa sono la cucina, il bagno e gli infissi, inutile spendere somme per la sistemazione del  giardino o altri miglioramenti estetici;

Organizzati con i documenti  Crea un archivio con tutti i documenti relativi alla casa, così sarai pronto quando saranno richiesti. I principali documenti da raccogliere sono:

  • planimetria catastale dell’immobile per controllare la corrispondenza allo stato di fatto e calcolare la metratura vendibile;
  • atto di provenienza dell’immobile per verificare gli intestatari, la reale consistenza dell’oggetto della valutazione e la presenza di servitù;
  • visura catastale dell’immobile: serve per verificarne la rendita e l’ intestazione. Al Catasto potrebbe
  • risultare che il vostro appartamento sia ancora intestato al proprietario precedente o che ci sia qualsiasi
  • altro errore nei dati registrati. In questo caso occorre prima rettificarli o volturare l’unità immobiliare
  • intestandola all’attuale proprietario per poter passare alla vendita;
  • informazioni sullo stato degli impianti;
  • informazioni sul condominio: spese ordinarie e lavori straordinari effettuati o in corso di delibera
  • contratti di locazione eventualmente in corso.

B. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE

DA PRIVATO

Fai valutare l’immobile.  Sii realista, pur avvicinandoti alla somma che vuoi realizzare con la vendita: spesso i proprietari si ostinano a pensare che la loro casa valga più di quanto offre il mercato e si rifiutano di cambiare idea. Avere una valutazione professionale del valore della casa da un perito ti aiuterà a stabilire serenamente il prezzo di vendita e quest’ultimo sarà giustificabile di fronte ad eventuali critiche;  puoi chiedere al direttore della filiale della tua banca di indicarti il nominativo di un professionista onesto e qualificato. Non fare affidamento solo sulla rendita catastale, perché spesso esse non risultano aggiornate né rispecchiano il mercato reale. Esegui un confronto con altre abitazioni simili alla tua per capire in che fascia di prezzo collocare la tua proprietà.

ATTRAVERSO UN’ AGENZIA IMMOBILIARE

Scegli attentamente l’agenzia o un agente immobiliare chiedendo  ad amici o conoscenti se conoscano qualche professionista che conosca bene il mercato e con voglia di vendere. L’esclusiva di una agenzia è fondamentale perché se un’agenzia ha contratti in esclusiva lavorerà in maniera costante e personalizzata in quanto responsabile della propria lista di case, un aspetto questo che migliora e accelera i risultati di vendita. Nel momento in cui affidi il mandato di vendita ad una agenzia, informati  sulle commissioni degli agenti immobiliari cercando di risparmiare al massimo, sulle scadenze del mandato e sui tuoi diritti di recesso del contratto di mediazione che firmerai.

C. PUBBLICITA’

DA PRIVATO

Pubblicizza la proprietà  Elenca i punti di forza che possano attirare gli acquirenti: recenti lavori di ristrutturazione,  vicinanza a una scuola,  il risparmio energetico di nuovi apparecchi, ecc. Il momento più adatto per presentare una proprietà sul mercato è l’estate, quindi  metti in vendita la tua casa in aprile o maggio e continua a promuoverla per tutta l’estate. Considera anche l’andamento delle vendite nel quartiere: se il quartiere ha molte case invendute o pignorate, il valore della tua casa diminuisce, quindi aspetta il momento più favorevole per metterla in vendita. Metti un cartello “in vendita – no intermediari” al portone d’ingresso, fai pubblicità online, metti un annuncio su un sito web come Immobiliare.it. ; se sei iscritto a siti di social media, comunica spesso che stai vendendo la tua casa. Puoi sfruttare alcuni portali come ‘Ebay Annunci’ o Subito.it, che permettono di inserire annunci di vendita gratuiti. Conta sul passaparola: informa i portieri del tuo stabile e dei condomini limitrofi, il tuo direttore di banca, i dirigenti scolastici della scuola dei tuoi figli e fai loro sapere che hai una bella casa in vendita, e se conoscono una famiglia che sta cercando.  Se sai che un’azienda vicina trasferisce spesso dei lavoratori nella tua zona, contatta il loro ufficio del personale o il dipartimento delle risorse umane e fai sapere che hai una casa in vendita; avvisa  gli amici, i familiari e i colleghi di lavoro che stai vendendo la tua casa. Se hai bisogno di vendere in fretta, offri loro un premio: se il compratore che fa un’offerta è stato presentato da loro, gli regalerai una bella cena fuori, biglietti per un concerto, un weekend al mare o qualche altra ricompensa.

ATTRAVERSO UN’ AGENZIA IMMOBILIARE

Mantieni contatti continui con il tuo agente immobiliare e chiedi aggiornamenti degli esiti della pubblicità. Un agente immobiliare ti deve mantenere informato e deve essere onesto sui pregi e difetti della casa e sulle possibilità reali di vendita, quindi diffida se è troppo ottimista.  L’annuncio per la tua casa è l’elemento clou di un’agenzia immobiliare per attrarre i clienti: esso viene redatto non lasciando mai nulla al caso. Un potenziale acquirente sarà sicuramente più invogliato da un annuncio chiaro, facile e veloce da leggere, che contiene l’esatta ubicazione della zona in cui si trova l’immobile i pregi, completato da tante foto e ben fatte, soprattutto perché sul web funzionano solo gli annunci con le foto. Una piantina semplificata della proprietà aiuterà l’utente a capire meglio la disposizione degli ambienti e farà scattare la telefonata per poter visitare l’immobile.

D. APPUNTAMENTI

DA PRIVATO

Fissa gli appuntamenti   Cerca di organizzarti in modo da essere il più disponibile e flessibile possibile quando i potenziali acquirenti o i loro agenti immobiliari ti contattano e vogliono vedere la casa: molti vorranno vedere la casa in pieno giorno, quando stai lavorando. Se non puoi essere a casa per gli appuntamenti, cerca di organizzarti in modo tale che possa essere presente un amico o un membro della famiglia affidabile. Prepara una scheda dell’appartamento da consegnare a fine visita, aggiungendo in calce tutti i tuoi riferimenti.  Sii un buon padrone di casa, accogliente e disponibile, senza farti prendere dall’ansia di vendere: quando  potenziali acquirenti arrivano, salutali con una stretta di mano e ricorda il loro nome, chiedi loro se puoi offrire un bicchiere d’acqua o qualcosa di fresco, guidali da una stanza all’altra senza fretta, informati dei loro interessi (ad esempio, hanno figli? Amano gli animali?) e parla della casa in questi termini. Alla fine della visita, chiedi loro se hanno domande o se volessero rivedere nuovamente qualche zona. Mantieni la conversazione il più positivo possibile e non soffermarti sui tuoi problemi personali o sulle cause per cui vendi casa. Infine, è bene mettere tutti i tuoi beni preziosi sotto chiave in un luogo sicuro prima di aprire la casa agli sconosciuti.

ATTRAVERO UN’AGENZIA IMMOBILIARE

Ogni agenzia possiede una banca dati di persone potenzialmente interessate all’immobile Con questo strumento l’agenzia  effettua una scrematura degli acquirenti evitando perdite di tempo e può proporre tempestivamente un immobile appena acquisito a tutte le persone che hanno lasciato una richiesta a cui quell’immobile potrebbe corrispondere. Quando l’agenzia o l’agente immobiliare acquisisce un nuovo immobile è importantissimo sfruttare la richieste presenti in banca dati per fissare subito degli appuntamenti, individuando – tramite gli incroci delle richieste con le caratteristiche dell’immobile – solo quelle che più corrispondono alle caratteristiche dell’immobile nuovo acquisito. Una gestione delle richieste  fatta in questo modo non lascia nulla di intentato e ottimizza il lavoro e le risorse aumentandone la possibilità di trovare acquirenti in breve tempo.

E. ARRIVANO LE OFFERTE?

DA PRIVATO

Scadenze Se non ricevi nessuna offerta valida in tempi brevi, mettiti nei panni di un possibile compratore e chiediti se in base ai prezzi di vendita che ci sono in giro compreresti la casa o quella di un altro proprietario. Se arrivi alla conclusione che le altre case in vendita potrebbero essere un’opzione più valida della tua, è giunto il momento di rivedere il prezzo di vendita, in modo che il tuo immobile divenga più appetibile.  Fissa una scadenza dopo la quale abbassare il prezzo di vendita della proprietà nel caso in cui non ricevessi nessuna offerta accettabile. Avere un piano di azione predeterminato relativo a come modificare il prezzo di vendita in assenza di offerte, ti permetterà di non prendere decisioni critiche in base alle emozioni del momento e di vendere la tua casa nel minor tempo possibile .Offri  degli incentivi ai possibili acquirenti: pagare una parte, o il totale, dei costi relativi alla chiusura della transazione; offri di liberare la casa velocemente: molti acquirenti desiderano poter entrare nella loro nuova casa il più velocemente possibile.

ATTRAVERSO UN’AGENZIA IMMOBILIARE

Valutare le offerte ricevute e confrontarsi con l’agente immobiliare di riferimento:  attenti a non rifiutarle subito perché – a posteriori – potrebbe essere pericoloso e alla lunga potreste pentirvene. Il consiglio è valutate attentamente che cifra viene proposta dal proponente acquirente per comprare casa vostra. Affidatevi al mediatore immobiliare il quale essendo a contatto con le parti e essendo esperto del mercato può dare ottimi consigli sia al venditore che all’acquirente.

F. L’OFFERTA E’ QUELLA GIUSTA

DA PRIVATO

Concludere la Vendita Fornisci notizie circa un finanziamento, così come farebbe un agente immobiliare : ora è lasciato a te, venditore, il compito di cercare un broker o una banca che possa finanziare la trattativa e ti aiuti a concludere l’affare. Con un finanziamento si può vendere una casa altrettanto velocemente come con una buona presentazione. Sii disposto a negoziare in caso un acquirente dica che gli piace la tua casa, ma non è sicuro di volerla acquistare. Dopo che l’acquirente ha fatto la sua offerta ed è pronto a negoziare, cerca di chiudere l’operazione nel più breve tempo possibile. Assicurati di avere fornito tutti i documenti necessari richiesti per legge. Se non ti piace l’offerta del compratore, non dire semplicemente di no. Fai sempre una controproposta.

ATTRAVERSO UN’AGENZIA IMMOBILIARE

Proposta irrevocabile di acquisto: atto, predisposto dall’agenzia con il quale il potenziale acquirente manifesta al venditore la propria volontà di acquistare un determinato immobile a un dato prezzo e a date condizioni. La funzione della proposta irrevocabile è semplicemente quella di “rendere formale” l’interesse del potenziale acquirente rispetto all’immobile, obbligandolo a rispettare il suo impegno ad acquistarlo in caso di accettazione del venditore. Esso deve contenere:

  • dati identificativi del venditore, compratore e immobile (indirizzo e descrizione);
  • prezzo, termini e modalità di pagamento;
  • data e luogo dell’atto successivo (compromesso o rogito);
  • termine entro il quale il venditore deve accettare e le eventuali penali in caso di inadempimento di quest’ultimo.

Segue l’Accettazione della proposta: il venditore è libero di accettare o meno la proposta del potenziale acquirente.  Se il venditore accetta per iscritto, il proponente acquirente dovrà rispettare gli impegni assunti e acquistare l’immobile alle condizioni previste. La promessa diventa contratto vincolante per entrambe le parti che devono portare avanti la compravendita immobiliare (stipulando un compromesso o direttamente il rogito). – Se il venditore rifiuta la proposta, dovrà restituire l’eventuale acconto versato dal proponente acquirente (l’acconto è facoltativo), il quale resta libero da ogni impegno.

G. CONCLUSIONE DELLA VENDITA: LE FASI DELL’ACQUISTO, COMUNI A CIASCUNA DELLE DUE MODALITA’ ANALIZZATE

In fase finale i passaggi sono gli stessi, a prescindere dalla soluzione di vendita scelta.

Contratto preliminare di vendita (volgarmente detto “compromesso): è l’atto preliminare che impegna venditore e acquirente a stipulare successivamente il rogito e quindi a definire la compravendita.  Esso vincola entrambe le parti e pertanto può rivelarsi molto utile nel caso in cui non si è ancora pronti per la stipulazione del rogito. E’ fondamentale accertarsi che il compromesso contenga i seguenti elementi obbligatori: – i dati dell’acquirente e del venditore; – il prezzo dell’immobile; – i mezzi e tempi di pagamento, eventuale acconto o caparra; – la descrizione della casa (risultanze catastali, vani e pertinenze); – la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare; – la presenza di eventuali vincoli (per es. ipoteca); – la regolarità nel rispetto delle norme edilizie; – il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni; – le eventuali clausole penitenziali; – la data e la firma dei contraenti.     Siccome al momento del preliminare si versa al venditore un acconto che può variare tra il 10% e il 15% del prezzo, è importante verificare se questa somma di denaro viene denominata acconto,  caparra confirmatoria o caparra penitenziale:

– l’acconto è una semplice anticipazione del prezzo e, a differenza della caparra, deve essere restituita nel caso in cui la compravendita non venga più effettuata;

– la caparra confirmatoria (più diffusa) vale come anticipazione del prezzo ma, a differenza dell’acconto, comporta determinate conseguenze se l’affare non viene concluso. In particolare, se la compravendita non viene più conclusa: a) per colpa del promissario acquirente, il promittente venditore ha diritto di recedere dal contratto e trattenere la caparra; b) per colpa del promittente venditore, il promissario acquirente ha diritto di recedere dal contratto e ricevere il doppio della caparra da lui versata. Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all’interessato, il quale può, in alternativa, insistere per l’adempimento e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito;

–la  caparra penitenziale: rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso stabilito di comune accordo dalle parti. In pratica, chi decide di recedere dalla vendita deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra non potrà chiederle altro, neanche a titolo di risarcimento danni.

In ogni caso, la caparra deve essere versata al venditore con assegno non trasferibile.  Se si acquista mediante mutuo, si deve inserire nel contratto preliminare una condizione che subordini l’acquisto all’erogazione del mutuo stesso.     Il compromesso va registrato entro venti giorni , può essere trascritto nei registri immobiliari; la trascrizione tutela il futuro acquirente da alcune vicende (per es. pegni e ipoteche sull’immobile) che potrebbero verificarsi nel periodo tra la stipulazione del preliminare e quella del rogito.

Rogito: è l’atto definitivo di compravendita immobiliare e riproduce gli accordi già presi con il compromesso (salvo eventuali modifiche che però devono essere state concordate da entrambe le parti). Il rogito va redatto dal notaio nella forma dell’atto pubblico: il notaio ha il dovere di effettuare i controlli formali riguardo all’eventuale esistenza di ipoteche o irregolarità edilizie. Al rogito devono essere allegati i certificati di conformità dell’immobile alle norme edilizie e degli impianti alle norme di sicurezza (legge 46/1990).

Al momento del rogito, l’acquirente di norma deve saldare il prezzo dell’acquisto (quindi, in caso di acquisto tramite mutuo, devono essere già state ultimate tutte le pratiche del finanziamento). In questa fase, vengono anche pagate eventuale provvigione all’agente immobiliare, l’IVA, l’imposta di registro e la parcella del notaio.

Il rogito deve contenere:

  • dati anagrafici dei contraenti;
  • dati riguardanti l’immobile e le eventuali pertinenze;
  • indicazione dei confini con altri immobili;
  • indicazione del prezzo, dei tempi e delle modalità di pagamento;
  • modi e termini di consegna dell’immobile e eventuali accordi sul subentro dell’acquirente negli oneri attivi e passivi.

Il rogito deve essere registrato presso lo specifico ufficio dell’Agenzia delle Entrate e trascritto nella locale conservatoria dei registri immobiliari. Il notaio è corresponsabile per la registrazione (si occupa dell’iscrizione delle ipoteche e dei diritti reali previsti dal rogito come servitù, enfiteusi, usufrutto) e il pagamento delle relative imposte.

 

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Le tendenze del mercato immobiliare : il Boom degli affitti e il RENT TO BUY

Secondo un’analisi dei dati Istat effettuata da SOLOAFFITTI franchising immobiliare, a cavallo tra 2014 e 2015 sulle tendenze del mercato immobiliare in Campania, è boom di richieste per gli affitti.  La provincia di Napoli, infatti, detiene il primato nazionale delle persone che vivono in affitto: 1 su 4 lo sceglie, quasi il 25% dei campani, percentuale che sale al 31,4% nel napoletano contro una media nazionale che non supera il 18%. Seconda in classifica per la richiesta di affitti la Valle D’Aosta, con il 22,5% di affittuari, terza la Liguria, con il 22,2% a pari merito con il Piemonte.  Il tasso più basso, invece, si registra in Molise: appena il 10,9% ma anche in Basilicata la scelta di affittare casa è poco praticata così come in Sardegna e Abruzzo. Sul fronte dei prezzi, infine, complice una contrazione della disponibilità degli immobili, i prezzi richiesti tengono e, rispetto a febbraio 2014, i dati dell’ultima rilevazione sono più bassi, mediamente, del 2,1%. Complessivamente il canone d’affitto mensile medio per metro quadro, in Italia, è pari a 8,39 euro.

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“In Italia fino ad oggi – commenta Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti – a livello normativo si è pensato soprattutto ai proprietari di immobili e molto meno a chi va in affitto. Sarebbe necessaria una politica organica sulle locazioni prevedendo un piano di agevolazioni fiscali che coinvolga gli studenti, le giovani coppie, le famiglie in difficoltà anche gli stessi locatori come avviene in tanti altri Paesi europei”.

La soluzione del Rent to buy  Altra tendenza molto diffusa di recente è quella di comprare casa pagando l’affitto: se negli anni ’50 fu il piano casa Fanfani a introdurre la locazione con diritto di riscatto, oggi è il più moderno ‘Rent to Buy‘ a favorire la compravendita attraverso un pagamento dilazionato nel tempo. Una soluzione flessibile, regolamentata dal decreto Sblocca Italia, che in tempi di crisi permette di arginare la stretta del credito e dare la possibilità ai costruttori di smaltire l’invenduto.

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Il contratto ‘rent to buy’ dà la possibilità all’inquilino-futuro acquirente di vivere la ‘propria’ casa da subito pagando soltanto un canone (di solito più alto del normale). Al massimo dopo dieci anni, il conduttore può decidere se acquistare definitivamente l’immobile, detraendo dal prezzo finale quanto già versato con l’affitto. Conseguentemente, minore è la somma che la banca finanzierà per coprire il resto dell’acquisto con un notevole vantaggio per l’acquirente in fatto di interessi.  Ad esempio,  fissato il prezzo di vendita della casa a 100.000 euro, e deciso che il canone da versare mensilmente sia di 1.000 euro: 500 euro andranno come un normale affitto, il resto del canone (altre 500 euro) sarà considerato come acconto sul prezzo di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare la casa non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Il ‘rent to buy’ garantisce, inoltre, che non vi siano incidenti di percorso durante il periodo ‘Rent’ (ovvero d’affitto) perché il contratto è trascritto, tramite notaio, nei Registri immobiliari a tutela sia del futuro acquirente che del venditore.

 Infine, esso vale come una vera prenotazione d’acquisto: il vantaggio per l’acquirente è che può rimandare il rogito anche di 10 anni congelando il prezzo di vendita fino a che non sarà in grado di accedere al finanziamento. Potrà inoltre acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che potrebbero emergere dopo la trascrizione del ‘rent to buy’.

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Mentre per il venditore il vantaggio è quello di intascare subito le rate in un momento in cui il mercato è fermo. Il rischio potrebbe essere che l’inquilino non voglia più comprare (non ha nessun obbligo) e magari non vuole lasciare casa. In questo caso la procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene (più breve e meno costosa) sempre garantita dalla formula ‘Rent to buy’.

Quanto alle imposte legate alla casa, esse sono a carico del proprietario,  mentre le spese di trascrizione del contratto nei Registri immobiliari a carico del futuro acquirente, come anche le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. La soluzione ‘Rent to buy’, d’aiuto anche per le start up, potrebbe rivelarsi essenziale  per la ripresa del mercato.

Ecco qualche link utile:

http://www.soloaffitti.it/glossario

http://www.notariato.it/sites/default/files/1_DECALOGO_rent%20to%20buy.pdf

http://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2011/08/23/30779-10-consigli-per-per-affittare-casa-e-andare-daccordo-col-proprietario

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Il nuovo catasto: tutte le novità dopo la “rivoluzione” (legge n. 23 dell’11 marzo 2014)

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 59 del 12 marzo 2014 della legge sulla delega fiscale (legge n. 23 dell’11 marzo 2014), la riforma del catasto fabbricati è partita  ufficialmente, organizzando il nuovo catasto e www.crealacasa.it vi spiega quali sono le novità della rivoluzione messa in atto. Nello specifico, l’articolo 2 della legge n. 23/2014 è relativo alla revisione del catasto fabbricati che delega il Governo a emanare dei decreti legislativi per attuare una revisione della disciplina relativa al sistema estimativo del catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale.

La riforma porta con sé i timori di nuovi aumenti della pressione fiscale in quanto le nuove rendite, allineate ai valori di mercato, rischiano di moltiplicarsi in alcune città fino a dieci volte rispetto ai valori attuali. Tra tutte le riforme infatti, è quella che nasconde il maggior numero di insidie, non fosse altro perché il peso delle imposte sugli immobili dipende proprio dalle valutazioni catastali. Fortunatamente, essa porta con sé le aspettative di un sistema più equo per la definizione del valore delle abitazioni.

Il nuovo catasto dirà addio alla suddivisione in classi: le categorie A/2, A/2, A/3 e A/4 e tutti gli immobili strutturalmente simili, come le abitazioni situate in edifici che abbiano almeno due piani fuori terra, accessi e scale in comune, saranno inseriti nella nuova categoria catastale O/1.

Con il nuovo catasto cambia radicalmente il principio per il calcolo delle rendite catastali: l’unità di misura per la misurazione del valore immobiliare sarà il metro quadrato, sostituendo la valutazione per numero di vani: la rendita catastale nel Nuovo Catasto algoritmico sarà calcolata a partire dal dato dei valori di locazione annui espressi al metro quadrato, forniti dai dati che produce periodicamente l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Questo dato, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare e corretto da un coefficiente che tenga conto delle spese di manutenzione, disposizioni di legge per adeguamenti tecnici, assicurazioni, ecc. fornirà la nuova rendita catastale.

Novità importante introdotta dal Nuovo Catasto sarà l’aggancio del valore patrimoniale al valore di mercato reale dell’immobile. Anche in questo caso l’algoritmo partirà dal dato base del valore di mercato al metro quadrato modificato per una serie di coefficienti quali, ad esempio, l’affaccio, la presenza di riscaldamento centralizzato o autonomo, l’anno di costruzione, presenza o assenza dell’ascensore, ecc. Il dato emendato così ottenuto, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare, fornirà il nuovo valore patrimoniale.

La rivoluzione del Nuovo Catasto Fabbricati sfrutterà il c.d. “Federalismo Catastale”, ossia un coinvolgimento dei Comuni italiani che forniranno all’Agenzia delle Entrate i dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità e rapidità. Una sperimentazione in tal senso si sta già osservando per alcuni Comuni importanti, come Torino e Genova. In pratica, gli enti locali forniranno informazioni come l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.

L’aumento delle rendite catastali e del valore patrimoniale degli immobili storici (categoria catastale A/9) non provocherà la perdita dei benefici di cui godono a oggi, purché tali immobili non siano sfruttati a livello commerciale. Per tutti quegli edifici di pregio storico e artistico per i quali è ipotizzabile la generazione di un reddito commerciale, invece, deciderà la Commissione finanze della Camera quando la discussione del Nuovo Catasto approderà sui banchi nell’ambito del DDL sulla delega fiscale.

Le commissioni censuarie che nel Nuovo Catasto dovranno attribuire rendita catastale e valore patrimoniale,  avranno tra i propri membri anche rappresentanti delle associazioni di categoria e degli stakeholders. Sulla Gazzetta Ufficiale n. 9 del 13 gennaio 2015 è stato pubblicato il decreto legislativo 17 dicembre 2014, n. 198 relativo alla Composizione, attribuzioni e funzionamento delle commissioni censuarie, a norma dell’articolo 2, comma 3, lettera a), della legge 11 marzo 2014, n. 23 Nella riforma del Nuovo Catasto sono previsti anche dei meccanismi di autotutela sulla determinazione della rendita catastale, mentre i ricorsi saranno ad appannaggio delle commissioni tributarie. Nel testo della delega fiscale diventa decisivo il ruolo di deflazione del contenzioso sulle rendite catastali e sui valori del nuovo catasto fabbricati.

Le stime dirette per le unità a destinazione speciale sarà l’elemento che, per l’implementazione del Nuovo Catasto, richiederà più tempo. Infatti, per tutti i casi in cui l’applicazione degli algoritmi non potrà essere automatica (casi speciali di immobili a destinazione speciale) sarà necessario produrre un ingente numero di stime dirette, per formare un database significativo in grado di agganciare valori patrimoniali e realistiche rendite catastali.

Il completamento della riforma seguirà tre step  principali:

  • Entro il 1 luglio 2015 avverrà il campionamento degli immobili;
  • le funzioni statistiche, cioè le formule che applicate caso per caso porteranno alla valutazione degli immobili, saranno messe a punto entro la metà del 2019;
  • definizione delle nuove basi imponibili entro la fine del 2019.

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Pratiche Edilizie: cosa c’è da sapere

Prima di iniziare i lavori di ristrutturazione all’interno di un appartamento ci si deve informare sulle diverse categorie di lavori esistenti nel PianoRegolatoreGenerale in vigore nella zona in cui l’immobile ricade e di conseguenza della necessità o meno di presentare una pratica al Comune relativo.

 Citiamo di seguito i lavori più comuni che in genere si effettuano all’interno degli appartamenti:

– lavori di manutenzione ordinaria che includono:

  • opere di tinteggiatura,
  • riparazione, sostituzione e rifacimento degli intonaci, delle pavimentazioni, dei rivestimenti, delle pareti, delle controsoffittature, degli infissi interni;
  • riparazione dei paramenti esterni senza modificare i materiali;
  • riparazione e sostituzione di ogni opera relativa ai vari impianti purché relativi alle singole unità immobiliari o alle sole parti;
  • comuni dell’edificio a condizione che non ne derivi la realizzazione di nuovi locali o manufatti;

 e per tali lavori non è necessaria inviare al Comune alcuna comunicazione:

http://www.comune.napoli.it

 Esiste però una tipologia di lavori come:

  • opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee;
  • opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni;
  • installazione di pannelli solari fotovoltaici, a servizio degli edifici;
  • realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro e di elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

che richiedono la compilazione del modello CIL da parte del proprietario o avente diritto, senza il supporto di alcun tecnico abilitato: tale comunicazione di inizio lavori deve essere presentata su supporto cartaceo all’Amministrazione comunale con i documenti allegati richiesti in tale modello:

http://www.comune.napoli.it

– lavori di manutenzione straordinaria che includono tra le altre opere:

  • sostituzione di tramezzature interne;
  • rifacimento del manto di copertura dei tetti
  • consolidamento e/o sostituzione di elementi strutturali
  • realizzazione degli impianti tecnologici e/o di nuovi bagni;

per tali opere è necessario inviare online al Comune pratica CIL A con il supporto di un tecnico incaricato dal proprietario dell’immobile che redigerà la pratica e si occuperà dell’invio telematico:

http://www.comune.napoli.it

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immobiliare@crealacasa.it

 

La casa dei sogni e la realtà: le tendenze più seguite per cercare l’appartamento giusto

Proprio all’inizio di questo 2015 l’Ufficio Studi di  Immobiliare.it ha pubblicato i risultati di uno studio che aveva come scopo quello di individuare le richieste più frequenti  fatte da coloro che cercano casa, analizzando i parametri di coloro che utilizzano il portale come principale veicolo di ricerca di un immobile: www.immobiliare.it  Anche se poi, a volte, queste ricerche possono essere state solo frutto di una curiosità, quindi non seguite da una reale riscontro fattivo –  magari a causa della crisi economica del momento, esse hanno comunque dato modo di conoscere le necessità e le idee degli italiani in merito alla loro casa ideale.

 Le dimensioni contano! Secondo l’andamento di mercato,  gli italiani che cercano casa si orientano sui trilocali, ma in realtà desidererebbero molto più spazio: il 31% sogna 4 vani, mentre il 3 vani è richiesto solo per il 23%: un appartamento di quadratura compresa tra i 110 e i 150 mq sarebbe l’ideale, ancora meglio se in ottime condizioni o già ristrutturata. E questo è un vero peccato, considerato che anche per il 2015 sono stati prorogati gli incentivi del statali per chi intende modificare o migliorare lo stato della propria dimora attraverso lavori di ristrutturazione! (vedi il post di Crea la casa “I lavori in casa e le detrazioni fiscali.”) Addirittura, l’80% di chi cerca vorrebbe che fossero presenti due bagni, quindi in linea con la richiesta di molto spazio.

Rispetto per l’ambiente  Anche l’aspetto ‘bio’ della abitazione dei sogni ha una grande importanza: infatti, il 67% delle richieste si orienta verso soluzioni che rientrino nella classe energetica “C”, la più alta in quanto a rispetto dell’ambiente.

Il Budget Purtroppo questo dato racconta parecchio sulle reali possibilità economiche attuali: solo il 9% è disposto a spendere oltre i 500.000€, mentre – nonostante la richiesta di ampi spazi e ottime condizioni, i limiti di prezzo non vanno oltre i 200.000€, tenendo presente che almeno il 16% richiede abitazioni che non superino il tetto massimo del 100.000€.

Dove? La grandezza del centro in cui si cerca casa fa la differenza: infatti,  lo studio di Immobiliare.it ha fatto una netta distinzione tra  le località con oltre 250.000 abitanti e il  resto, mettendo in luce delle differenze nel metodo con cui si cerca casa. Nelle città più grandi il l 39% degli utenti cerca un bilocale, mentre i monolocali sono appannaggio del 6%. Nella categoria ‘centri con meno di 250.000 abitanti, al contrario, sono ricercate le abitazioni indipendenti. Inoltre, i parametri di spesa cambiano notevolmente tra grandi città e piccolo centri, con un rapporto sempre direttamente proporzionale: ciò è dovuto, ovviamente, al fatto che nelle grandi città i prezzi al mq lievitano enormemente, quindi anche di fronte ad una piccola quadratura le disponibilità economiche devono essere necessariamente maggiori.  Nelle metropoli, dunque, il  15% di chi fa una ricerca su Immobiliare.it indica di avere a disposizione oltre 500.000 euro, ma per la stessa richiesta nei centri di dimensioni più ridotte, la percentuale scende al 5%.

E voi? Quale è la Vostra casa dei sogni? Provate a cercarla su www.immobiliare.it

potrebbe diventare realtà!

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I lavori in casa e le detrazioni fiscali

Una notizia interessante che farà venire voglia a tanti di intervenire su quelle parti della casa che non fanno più al caso loro, a prendere in considerazione l’idea di trasferirsi in un appartamento rendendolo più adatto alle esigenze della famiglia, e così via: lo sapevate che èpossibile detrarre dall’IRPEF una parte delle spese sostenute per ristrutturare le abitazioni? Non solo: le detrazioni fiscali possono estendersi anche agli importi spesi per l’acquisto di grandi elettrodomestici, purchè in linea con  i principi Eco, e che garantiscano interventi volti a garantire il risparmio energetico.

Vediamo nel dettaglio come funziona e quali sono i limiti temporali previsti dalla legge:

  1. Interventi di ristrutturazione: sostenendo spese per i lavori di ristrutturazione edilizia si può fruire della detrazione d’imposta Irpef pari al 36%. Secondo una speciale deroga temporanea, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014, la detrazione Irpef sale al 50%, passando al 40% per il periodo 1º gennaio 2015 – 31 dicembre 2015. La detrazione riguarda spese sostenute per opere di straordinaria manutenzione, per le prestazioni professionali e per l’acquisto di materiali. I pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico bancario. Infine, l’ammontare complessivo va suddiviso tra tutti i soggetti, aventi diritto alla detrazione, che hanno contribuito alle spese (es. marito e moglie). La detrazione è valida solo per le abitazioni;
  2. Acquisto mobilio e grandi elettrodomestici: il decreto legge 63 del 4 giugno 2013 prima e la legge di stabilità per il 2014 hanno riconosciuto una detrazione del 50% anche sulle ulteriori spese sostenute, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014, per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione. L’acquisto deve essere effettuato nel periodo compreso tra il 6 giugno 2013 e il 31 dicembre 2014. E’ importante ricordare che per ottenere il bonus è necessario che la data dell’inizio dei lavori di ristrutturazione preceda quella in cui si acquistano i beni.
  3. Risparmio energetico: è possibile accedere alla detrazione fiscale in caso di sostituzione dei serramenti. A tal fine, è necessario che l’edificio sia già esistente e dotato di impianto di riscaldamento.

Ai seguenti links troverete una guida completa ed aggiornata messa a disposizione dalla Agenzia delle Entrate, con data maggio 2014:

http://www.agenziaentrate.gov.it

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Che aspettate? La casa dei vostri sogni può diventare realtà!

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Acquistare un appartamento: un po’ di cose da sapere

Acquistare l’ appartamento dei vostri sogni è già un lavoro impegnativo e che richiede pazienza e idee precise. Ma una volta trovato, finalmente, comincia un altro tipo di percorso, quello burocratico, che vi consentirà di realizzare il desiderio di una casa come l’avete sempre voluta. Vediamo quali  passaggi vanno affrontati per non perdere tempo utile o andare incontro ad imprevisti, perché le transazioni immobiliari possono presentare qualche insidia legata all’immobile stesso o al venditore (irregolarità edilizie, ipoteche, ecc.) .

Acquistare un appartamento

Al momento della stipula dell’atto (rogito) il notaio o la Banca (nel caso in cui si ha bisogno di richiedere un mutuo) verificheranno che le carte siano regolari.

Acquistare un appartamento : gli aspetti fondamentali

Per arrivare alla data di stipula del contratto occorre tenere presente questi aspetti, vitali, per la buona riuscita dell’operazione:

  • procurarsi la visura (costo 90 cent) e la planimetria catastale presso l’Agenzia del Territorio o telematicamente con l’aiuto di un tecnico o di qualcuno che sia abilitato a farlo;
  • verificare che lo stato dei luoghi corrisponda a quello della planimetria prelevata:

qualora non dovessero corrispondere o dovesse mancare proprio la planimetria catastale si deve fare un aggiornamento catastale e/o inserimento di planimetria se si tratta di piccole differenze (versamento di 50€ all’agenzia del territorio) oppure qualora siano stati effettuati lavori che abbiano cambiato lo stato dei luoghi (tramezzi, nuovi wc, nuovi vani, etc..), se possibile ricorrere ad una pratica edilizia per sanare “l’abuso”;

–   essere sicuri che l’appartamento non sia interessato da pratica di condono non esitata e capire i motivi per cui non sia stato ancora rilasciato;

  • verificare dalla visura che l’appartamento in questione risulti intestato all’attuale proprietario:

può capitare che sia ancora intestato al precedente proprietario e che all’atto della vendita non sia stato effettuato il passaggio di proprietà:occorrerà quindi far effettuare una voltura da un tecnico di Vs. fiducia. (versamento di 70€ all’agenzia del territorio);

  • verificare la documentazione attestante la certificazione energetica (Attestato di Prestazione Energetica) redatta da un soggetto accreditato.

Di seguito, alcuni siti dove potrete trovare informazioni dettagliate sull’argomento:

http://www.Agenzia delle Entrate – Guida al Fisco

http://www.borsaimmobiliaredinapoli.eu/

http://www.informagiovani-italia.com

http://www.notariato.it

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