Vendere la tua casa da privato ti può fare risparmiare migliaia di euro in commissioni immobiliari,  ma quando si tratta di vendere la propria casa bisogna tenere presente che è necessario molto lavoro, molta esperienza e molta pazienza. Che si tratti di vendere casa per la prima volta o di migliorare le proprie abilità rispetto alla vendita precedente, il primo passo consiste nel creare un ottimo piano d’azione.

Vendere la tua casa tramite una agenzia immobiliare qualificata ti consente, attraverso una commissione al funzionario incaricato, di avere a tua disposizione un professionista che osserva costantemente l’andamento del  mercato immobiliare rispetto a come si muove l’economia, e che conosce le migliori strategie per attirare gli acquirenti disposti a comprare.

Crea la casa cercherà di capire quali sono effettivamente i motivi per cui molte persone non riescono a vendere la propria casa e suggerisce le soluzioni per raggiungere al meglio il traguardo prefissato: come vedrai, in alcuni casi i consigli da seguire saranno gli stessi per i sistemi, tocca a te scegliere di  fare da solo o di affidarti ad una agenzia immobiliare.

A. FASE PREPARATORIA

Sia che tu venda da privato o attraverso un’agenzia immobiliare, questi primi 3 passaggi saranno gli stessi:

Pulisci la tua casa Non appena decidi di venderla, puliscila da cima a fondo. Se non c’è tempo di dedicarti ad una pulizia profonda, affidati ad una domestica o un’impresa di pulizie. Una casa pulita contribuirà a renderla più attraente per i compratori. Dai alla tua casa un aspetto più spazioso liberandoti di roba superflua: più spazio liberi, più i compratori potranno valutare che c’è spazio a sufficienza;

Prepara la casa in modo che sia già pronta per accogliere gli acquirenti: se questi dovessero subodorare la necessità di dover affrontare lavori extra prima di entrare in casa, esiteranno al momento di decidere se comprarla o meno, anche se il resto della proprietà possa sembrare un vero affare. Assumi un professionista o se sei in grado, affronta tu stesso i lavori di manutenzione in maniera che la casa appaia già pronta per il trasloco. Gli interventi più importanti che possono rivalutare il prezzo della casa sono la cucina, il bagno e gli infissi, inutile spendere somme per la sistemazione del  giardino o altri miglioramenti estetici;

Organizzati con i documenti  Crea un archivio con tutti i documenti relativi alla casa, così sarai pronto quando saranno richiesti. I principali documenti da raccogliere sono:

  • planimetria catastale dell’immobile per controllare la corrispondenza allo stato di fatto e calcolare la metratura vendibile;
  • atto di provenienza dell’immobile per verificare gli intestatari, la reale consistenza dell’oggetto della valutazione e la presenza di servitù;
  • visura catastale dell’immobile: serve per verificarne la rendita e l’ intestazione. Al Catasto potrebbe
  • risultare che il vostro appartamento sia ancora intestato al proprietario precedente o che ci sia qualsiasi
  • altro errore nei dati registrati. In questo caso occorre prima rettificarli o volturare l’unità immobiliare
  • intestandola all’attuale proprietario per poter passare alla vendita;
  • informazioni sullo stato degli impianti;
  • informazioni sul condominio: spese ordinarie e lavori straordinari effettuati o in corso di delibera
  • contratti di locazione eventualmente in corso.

B. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE

DA PRIVATO

Fai valutare l’immobile.  Sii realista, pur avvicinandoti alla somma che vuoi realizzare con la vendita: spesso i proprietari si ostinano a pensare che la loro casa valga più di quanto offre il mercato e si rifiutano di cambiare idea. Avere una valutazione professionale del valore della casa da un perito ti aiuterà a stabilire serenamente il prezzo di vendita e quest’ultimo sarà giustificabile di fronte ad eventuali critiche;  puoi chiedere al direttore della filiale della tua banca di indicarti il nominativo di un professionista onesto e qualificato. Non fare affidamento solo sulla rendita catastale, perché spesso esse non risultano aggiornate né rispecchiano il mercato reale. Esegui un confronto con altre abitazioni simili alla tua per capire in che fascia di prezzo collocare la tua proprietà.

ATTRAVERSO UN’ AGENZIA IMMOBILIARE

Scegli attentamente l’agenzia o un agente immobiliare chiedendo  ad amici o conoscenti se conoscano qualche professionista che conosca bene il mercato e con voglia di vendere. L’esclusiva di una agenzia è fondamentale perché se un’agenzia ha contratti in esclusiva lavorerà in maniera costante e personalizzata in quanto responsabile della propria lista di case, un aspetto questo che migliora e accelera i risultati di vendita. Nel momento in cui affidi il mandato di vendita ad una agenzia, informati  sulle commissioni degli agenti immobiliari cercando di risparmiare al massimo, sulle scadenze del mandato e sui tuoi diritti di recesso del contratto di mediazione che firmerai.

C. PUBBLICITA’

DA PRIVATO

Pubblicizza la proprietà  Elenca i punti di forza che possano attirare gli acquirenti: recenti lavori di ristrutturazione,  vicinanza a una scuola,  il risparmio energetico di nuovi apparecchi, ecc. Il momento più adatto per presentare una proprietà sul mercato è l’estate, quindi  metti in vendita la tua casa in aprile o maggio e continua a promuoverla per tutta l’estate. Considera anche l’andamento delle vendite nel quartiere: se il quartiere ha molte case invendute o pignorate, il valore della tua casa diminuisce, quindi aspetta il momento più favorevole per metterla in vendita. Metti un cartello “in vendita – no intermediari” al portone d’ingresso, fai pubblicità online, metti un annuncio su un sito web come Immobiliare.it. ; se sei iscritto a siti di social media, comunica spesso che stai vendendo la tua casa. Puoi sfruttare alcuni portali come ‘Ebay Annunci’ o Subito.it, che permettono di inserire annunci di vendita gratuiti. Conta sul passaparola: informa i portieri del tuo stabile e dei condomini limitrofi, il tuo direttore di banca, i dirigenti scolastici della scuola dei tuoi figli e fai loro sapere che hai una bella casa in vendita, e se conoscono una famiglia che sta cercando.  Se sai che un’azienda vicina trasferisce spesso dei lavoratori nella tua zona, contatta il loro ufficio del personale o il dipartimento delle risorse umane e fai sapere che hai una casa in vendita; avvisa  gli amici, i familiari e i colleghi di lavoro che stai vendendo la tua casa. Se hai bisogno di vendere in fretta, offri loro un premio: se il compratore che fa un’offerta è stato presentato da loro, gli regalerai una bella cena fuori, biglietti per un concerto, un weekend al mare o qualche altra ricompensa.

ATTRAVERSO UN’ AGENZIA IMMOBILIARE

Mantieni contatti continui con il tuo agente immobiliare e chiedi aggiornamenti degli esiti della pubblicità. Un agente immobiliare ti deve mantenere informato e deve essere onesto sui pregi e difetti della casa e sulle possibilità reali di vendita, quindi diffida se è troppo ottimista.  L’annuncio per la tua casa è l’elemento clou di un’agenzia immobiliare per attrarre i clienti: esso viene redatto non lasciando mai nulla al caso. Un potenziale acquirente sarà sicuramente più invogliato da un annuncio chiaro, facile e veloce da leggere, che contiene l’esatta ubicazione della zona in cui si trova l’immobile i pregi, completato da tante foto e ben fatte, soprattutto perché sul web funzionano solo gli annunci con le foto. Una piantina semplificata della proprietà aiuterà l’utente a capire meglio la disposizione degli ambienti e farà scattare la telefonata per poter visitare l’immobile.

D. APPUNTAMENTI

DA PRIVATO

Fissa gli appuntamenti   Cerca di organizzarti in modo da essere il più disponibile e flessibile possibile quando i potenziali acquirenti o i loro agenti immobiliari ti contattano e vogliono vedere la casa: molti vorranno vedere la casa in pieno giorno, quando stai lavorando. Se non puoi essere a casa per gli appuntamenti, cerca di organizzarti in modo tale che possa essere presente un amico o un membro della famiglia affidabile. Prepara una scheda dell’appartamento da consegnare a fine visita, aggiungendo in calce tutti i tuoi riferimenti.  Sii un buon padrone di casa, accogliente e disponibile, senza farti prendere dall’ansia di vendere: quando  potenziali acquirenti arrivano, salutali con una stretta di mano e ricorda il loro nome, chiedi loro se puoi offrire un bicchiere d’acqua o qualcosa di fresco, guidali da una stanza all’altra senza fretta, informati dei loro interessi (ad esempio, hanno figli? Amano gli animali?) e parla della casa in questi termini. Alla fine della visita, chiedi loro se hanno domande o se volessero rivedere nuovamente qualche zona. Mantieni la conversazione il più positivo possibile e non soffermarti sui tuoi problemi personali o sulle cause per cui vendi casa. Infine, è bene mettere tutti i tuoi beni preziosi sotto chiave in un luogo sicuro prima di aprire la casa agli sconosciuti.

ATTRAVERO UN’AGENZIA IMMOBILIARE

Ogni agenzia possiede una banca dati di persone potenzialmente interessate all’immobile Con questo strumento l’agenzia  effettua una scrematura degli acquirenti evitando perdite di tempo e può proporre tempestivamente un immobile appena acquisito a tutte le persone che hanno lasciato una richiesta a cui quell’immobile potrebbe corrispondere. Quando l’agenzia o l’agente immobiliare acquisisce un nuovo immobile è importantissimo sfruttare la richieste presenti in banca dati per fissare subito degli appuntamenti, individuando – tramite gli incroci delle richieste con le caratteristiche dell’immobile – solo quelle che più corrispondono alle caratteristiche dell’immobile nuovo acquisito. Una gestione delle richieste  fatta in questo modo non lascia nulla di intentato e ottimizza il lavoro e le risorse aumentandone la possibilità di trovare acquirenti in breve tempo.

E. ARRIVANO LE OFFERTE?

DA PRIVATO

Scadenze Se non ricevi nessuna offerta valida in tempi brevi, mettiti nei panni di un possibile compratore e chiediti se in base ai prezzi di vendita che ci sono in giro compreresti la casa o quella di un altro proprietario. Se arrivi alla conclusione che le altre case in vendita potrebbero essere un’opzione più valida della tua, è giunto il momento di rivedere il prezzo di vendita, in modo che il tuo immobile divenga più appetibile.  Fissa una scadenza dopo la quale abbassare il prezzo di vendita della proprietà nel caso in cui non ricevessi nessuna offerta accettabile. Avere un piano di azione predeterminato relativo a come modificare il prezzo di vendita in assenza di offerte, ti permetterà di non prendere decisioni critiche in base alle emozioni del momento e di vendere la tua casa nel minor tempo possibile .Offri  degli incentivi ai possibili acquirenti: pagare una parte, o il totale, dei costi relativi alla chiusura della transazione; offri di liberare la casa velocemente: molti acquirenti desiderano poter entrare nella loro nuova casa il più velocemente possibile.

ATTRAVERSO UN’AGENZIA IMMOBILIARE

Valutare le offerte ricevute e confrontarsi con l’agente immobiliare di riferimento:  attenti a non rifiutarle subito perché – a posteriori – potrebbe essere pericoloso e alla lunga potreste pentirvene. Il consiglio è valutate attentamente che cifra viene proposta dal proponente acquirente per comprare casa vostra. Affidatevi al mediatore immobiliare il quale essendo a contatto con le parti e essendo esperto del mercato può dare ottimi consigli sia al venditore che all’acquirente.

F. L’OFFERTA E’ QUELLA GIUSTA

DA PRIVATO

Concludere la Vendita Fornisci notizie circa un finanziamento, così come farebbe un agente immobiliare : ora è lasciato a te, venditore, il compito di cercare un broker o una banca che possa finanziare la trattativa e ti aiuti a concludere l’affare. Con un finanziamento si può vendere una casa altrettanto velocemente come con una buona presentazione. Sii disposto a negoziare in caso un acquirente dica che gli piace la tua casa, ma non è sicuro di volerla acquistare. Dopo che l’acquirente ha fatto la sua offerta ed è pronto a negoziare, cerca di chiudere l’operazione nel più breve tempo possibile. Assicurati di avere fornito tutti i documenti necessari richiesti per legge. Se non ti piace l’offerta del compratore, non dire semplicemente di no. Fai sempre una controproposta.

ATTRAVERSO UN’AGENZIA IMMOBILIARE

Proposta irrevocabile di acquisto: atto, predisposto dall’agenzia con il quale il potenziale acquirente manifesta al venditore la propria volontà di acquistare un determinato immobile a un dato prezzo e a date condizioni. La funzione della proposta irrevocabile è semplicemente quella di “rendere formale” l’interesse del potenziale acquirente rispetto all’immobile, obbligandolo a rispettare il suo impegno ad acquistarlo in caso di accettazione del venditore. Esso deve contenere:

  • dati identificativi del venditore, compratore e immobile (indirizzo e descrizione);
  • prezzo, termini e modalità di pagamento;
  • data e luogo dell’atto successivo (compromesso o rogito);
  • termine entro il quale il venditore deve accettare e le eventuali penali in caso di inadempimento di quest’ultimo.

Segue l’Accettazione della proposta: il venditore è libero di accettare o meno la proposta del potenziale acquirente.  Se il venditore accetta per iscritto, il proponente acquirente dovrà rispettare gli impegni assunti e acquistare l’immobile alle condizioni previste. La promessa diventa contratto vincolante per entrambe le parti che devono portare avanti la compravendita immobiliare (stipulando un compromesso o direttamente il rogito). – Se il venditore rifiuta la proposta, dovrà restituire l’eventuale acconto versato dal proponente acquirente (l’acconto è facoltativo), il quale resta libero da ogni impegno.

G. CONCLUSIONE DELLA VENDITA: LE FASI DELL’ACQUISTO, COMUNI A CIASCUNA DELLE DUE MODALITA’ ANALIZZATE

In fase finale i passaggi sono gli stessi, a prescindere dalla soluzione di vendita scelta.

Contratto preliminare di vendita (volgarmente detto “compromesso): è l’atto preliminare che impegna venditore e acquirente a stipulare successivamente il rogito e quindi a definire la compravendita.  Esso vincola entrambe le parti e pertanto può rivelarsi molto utile nel caso in cui non si è ancora pronti per la stipulazione del rogito. E’ fondamentale accertarsi che il compromesso contenga i seguenti elementi obbligatori: – i dati dell’acquirente e del venditore; – il prezzo dell’immobile; – i mezzi e tempi di pagamento, eventuale acconto o caparra; – la descrizione della casa (risultanze catastali, vani e pertinenze); – la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare; – la presenza di eventuali vincoli (per es. ipoteca); – la regolarità nel rispetto delle norme edilizie; – il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni; – le eventuali clausole penitenziali; – la data e la firma dei contraenti.     Siccome al momento del preliminare si versa al venditore un acconto che può variare tra il 10% e il 15% del prezzo, è importante verificare se questa somma di denaro viene denominata acconto,  caparra confirmatoria o caparra penitenziale:

– l’acconto è una semplice anticipazione del prezzo e, a differenza della caparra, deve essere restituita nel caso in cui la compravendita non venga più effettuata;

– la caparra confirmatoria (più diffusa) vale come anticipazione del prezzo ma, a differenza dell’acconto, comporta determinate conseguenze se l’affare non viene concluso. In particolare, se la compravendita non viene più conclusa: a) per colpa del promissario acquirente, il promittente venditore ha diritto di recedere dal contratto e trattenere la caparra; b) per colpa del promittente venditore, il promissario acquirente ha diritto di recedere dal contratto e ricevere il doppio della caparra da lui versata. Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all’interessato, il quale può, in alternativa, insistere per l’adempimento e richiedere il risarcimento per l’ulteriore danno subito;

–la  caparra penitenziale: rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso stabilito di comune accordo dalle parti. In pratica, chi decide di recedere dalla vendita deve dare all’altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l’altra non potrà chiederle altro, neanche a titolo di risarcimento danni.

In ogni caso, la caparra deve essere versata al venditore con assegno non trasferibile.  Se si acquista mediante mutuo, si deve inserire nel contratto preliminare una condizione che subordini l’acquisto all’erogazione del mutuo stesso.     Il compromesso va registrato entro venti giorni , può essere trascritto nei registri immobiliari; la trascrizione tutela il futuro acquirente da alcune vicende (per es. pegni e ipoteche sull’immobile) che potrebbero verificarsi nel periodo tra la stipulazione del preliminare e quella del rogito.

Rogito: è l’atto definitivo di compravendita immobiliare e riproduce gli accordi già presi con il compromesso (salvo eventuali modifiche che però devono essere state concordate da entrambe le parti). Il rogito va redatto dal notaio nella forma dell’atto pubblico: il notaio ha il dovere di effettuare i controlli formali riguardo all’eventuale esistenza di ipoteche o irregolarità edilizie. Al rogito devono essere allegati i certificati di conformità dell’immobile alle norme edilizie e degli impianti alle norme di sicurezza (legge 46/1990).

Al momento del rogito, l’acquirente di norma deve saldare il prezzo dell’acquisto (quindi, in caso di acquisto tramite mutuo, devono essere già state ultimate tutte le pratiche del finanziamento). In questa fase, vengono anche pagate eventuale provvigione all’agente immobiliare, l’IVA, l’imposta di registro e la parcella del notaio.

Il rogito deve contenere:

  • dati anagrafici dei contraenti;
  • dati riguardanti l’immobile e le eventuali pertinenze;
  • indicazione dei confini con altri immobili;
  • indicazione del prezzo, dei tempi e delle modalità di pagamento;
  • modi e termini di consegna dell’immobile e eventuali accordi sul subentro dell’acquirente negli oneri attivi e passivi.

Il rogito deve essere registrato presso lo specifico ufficio dell’Agenzia delle Entrate e trascritto nella locale conservatoria dei registri immobiliari. Il notaio è corresponsabile per la registrazione (si occupa dell’iscrizione delle ipoteche e dei diritti reali previsti dal rogito come servitù, enfiteusi, usufrutto) e il pagamento delle relative imposte.

 

Per info e consulenze sull’argomento, contattaci agli indirizzi:

info@crealacasa.it

immobiliare@crealacasa.it

Crea la casa
Seguici

Crea la casa

Crea la casa è il Blog dei suggerimenti per la casa, qui troverai spunti e suggerimenti utili in vari campi del settore casa.
Crea la casa
Seguici