Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 59 del 12 marzo 2014 della legge sulla delega fiscale (legge n. 23 dell’11 marzo 2014), la riforma del catasto fabbricati è partita  ufficialmente, organizzando il nuovo catasto e www.crealacasa.it vi spiega quali sono le novità della rivoluzione messa in atto. Nello specifico, l’articolo 2 della legge n. 23/2014 è relativo alla revisione del catasto fabbricati che delega il Governo a emanare dei decreti legislativi per attuare una revisione della disciplina relativa al sistema estimativo del catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale.

La riforma porta con sé i timori di nuovi aumenti della pressione fiscale in quanto le nuove rendite, allineate ai valori di mercato, rischiano di moltiplicarsi in alcune città fino a dieci volte rispetto ai valori attuali. Tra tutte le riforme infatti, è quella che nasconde il maggior numero di insidie, non fosse altro perché il peso delle imposte sugli immobili dipende proprio dalle valutazioni catastali. Fortunatamente, essa porta con sé le aspettative di un sistema più equo per la definizione del valore delle abitazioni.

Il nuovo catasto dirà addio alla suddivisione in classi: le categorie A/2, A/2, A/3 e A/4 e tutti gli immobili strutturalmente simili, come le abitazioni situate in edifici che abbiano almeno due piani fuori terra, accessi e scale in comune, saranno inseriti nella nuova categoria catastale O/1.

Con il nuovo catasto cambia radicalmente il principio per il calcolo delle rendite catastali: l’unità di misura per la misurazione del valore immobiliare sarà il metro quadrato, sostituendo la valutazione per numero di vani: la rendita catastale nel Nuovo Catasto algoritmico sarà calcolata a partire dal dato dei valori di locazione annui espressi al metro quadrato, forniti dai dati che produce periodicamente l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Questo dato, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare e corretto da un coefficiente che tenga conto delle spese di manutenzione, disposizioni di legge per adeguamenti tecnici, assicurazioni, ecc. fornirà la nuova rendita catastale.

Novità importante introdotta dal Nuovo Catasto sarà l’aggancio del valore patrimoniale al valore di mercato reale dell’immobile. Anche in questo caso l’algoritmo partirà dal dato base del valore di mercato al metro quadrato modificato per una serie di coefficienti quali, ad esempio, l’affaccio, la presenza di riscaldamento centralizzato o autonomo, l’anno di costruzione, presenza o assenza dell’ascensore, ecc. Il dato emendato così ottenuto, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare, fornirà il nuovo valore patrimoniale.

La rivoluzione del Nuovo Catasto Fabbricati sfrutterà il c.d. “Federalismo Catastale”, ossia un coinvolgimento dei Comuni italiani che forniranno all’Agenzia delle Entrate i dati che quest’ultima non è in grado di reperire con facilità e rapidità. Una sperimentazione in tal senso si sta già osservando per alcuni Comuni importanti, come Torino e Genova. In pratica, gli enti locali forniranno informazioni come l’esposizione, l’affaccio e lo stato di manutenzione degli immobili.

L’aumento delle rendite catastali e del valore patrimoniale degli immobili storici (categoria catastale A/9) non provocherà la perdita dei benefici di cui godono a oggi, purché tali immobili non siano sfruttati a livello commerciale. Per tutti quegli edifici di pregio storico e artistico per i quali è ipotizzabile la generazione di un reddito commerciale, invece, deciderà la Commissione finanze della Camera quando la discussione del Nuovo Catasto approderà sui banchi nell’ambito del DDL sulla delega fiscale.

Le commissioni censuarie che nel Nuovo Catasto dovranno attribuire rendita catastale e valore patrimoniale,  avranno tra i propri membri anche rappresentanti delle associazioni di categoria e degli stakeholders. Sulla Gazzetta Ufficiale n. 9 del 13 gennaio 2015 è stato pubblicato il decreto legislativo 17 dicembre 2014, n. 198 relativo alla Composizione, attribuzioni e funzionamento delle commissioni censuarie, a norma dell’articolo 2, comma 3, lettera a), della legge 11 marzo 2014, n. 23 Nella riforma del Nuovo Catasto sono previsti anche dei meccanismi di autotutela sulla determinazione della rendita catastale, mentre i ricorsi saranno ad appannaggio delle commissioni tributarie. Nel testo della delega fiscale diventa decisivo il ruolo di deflazione del contenzioso sulle rendite catastali e sui valori del nuovo catasto fabbricati.

Le stime dirette per le unità a destinazione speciale sarà l’elemento che, per l’implementazione del Nuovo Catasto, richiederà più tempo. Infatti, per tutti i casi in cui l’applicazione degli algoritmi non potrà essere automatica (casi speciali di immobili a destinazione speciale) sarà necessario produrre un ingente numero di stime dirette, per formare un database significativo in grado di agganciare valori patrimoniali e realistiche rendite catastali.

Il completamento della riforma seguirà tre step  principali:

  • Entro il 1 luglio 2015 avverrà il campionamento degli immobili;
  • le funzioni statistiche, cioè le formule che applicate caso per caso porteranno alla valutazione degli immobili, saranno messe a punto entro la metà del 2019;
  • definizione delle nuove basi imponibili entro la fine del 2019.

Per info e consulenze sull’argomento, contattaci agli indirizzi:

info@crealacasa.it

immobiliare@crealacasa.it

Crea la casa
Seguici

Crea la casa

Crea la casa è il Blog dei suggerimenti per la casa, qui troverai spunti e suggerimenti utili in vari campi del settore casa.
Crea la casa
Seguici